Tržište nekretnina u Beogradu prihvata trend mikrostanova, sa stanovima manjim od 20 metara kvadratnih sve dostupnijim u oglasima. Najmanji stan u Zemunu od 10 kvadrata prodaje se za 52.000 evra. Investitori se okreću manjim jedinicama usled rasta cena i povećane potražnje, dok potrošači traže pristupačne opcije.
Tržište nekretnina u Beogradu uvek je oskudevalo u ponudi garsonjera i malih stanova koji su s rastom cena ponovo u žiži interesovanja. Trend mikrostanova, popularan u Parizu, Njujorku i Tokiju, stigao je i u Srbiju, pa se tako sve češće u oglasima mogu naći stanovi manji od 20 kvadratnih metara. Jedan takav, od svega 10 kvadrata, prodaje se u Zemunu po ceni od 52.000 evra.
Poznavaoci tržišta nekretnina napominju da je od 2000. godine, ulaskom velikih privatnih investitora u ovaj sektor, počela gradnja mahom velikih stanova. Tako su stambene jedinice u proseku imale oko 80 i 100 kvadrata, a gotovo niko nije ni gradio stanove manje od 50 kvadratnih metara.
– Od kada postoji tržište, uvek se kuburilo sa malim stanovima. Zgrade sa manjim stambenim jedinicama pravili su pametni investitori pedesetih, sedamdesetih i osamdesetih godina prošlog veka. Međutim, kada je počela masovnija gradnja, malo ko je podizao objekte sa stambenim jedinicama manjim od 70 kvadrata, a kamoli garsonijere od 20, 40 ili 50 kvadratnih metara – kaže za Bloombeg Adriju Kaća Lazarević, vlasnica istoimene agencije za promet nekretnina.
Tome u prilog ide i zvanična statistika. Prema popisu iz 2022. godine, gradske sredine u Srbiji imaju samo 15,9 odsto jednosobnih stanova, u koje spadaju i garsonjere. Podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS) još očiglednije pokazuju da investitori najčešće grade velike stanove. Tako je, prema dozvolama izdatim u avgustu 2024. godine, prijavljena izgradnja 3.070 stanova, sa prosečnom površinom od 71,2 kvadratna metra.
RZS navodi da će od ukupnog broja stanova u novim stambenim zgradama, 11,6 odsto stanova biti građeno u zgradama s jednim stanom, s prosečnom površinom od 144,5 kvadrata, a 87 procenata stanova u zgradama sa tri i više stanova, a njihova prosečna površina biće 59 kvadrata.
Nije iznenađenje ni da se najveća građevinska aktivnost, prema podacima RZS, očekuje u Beogradskoj oblasti – 26,2 odsto od predviđene vrednosti novogradnje.
Investitori su shvatili da će im se ubuduće više isplatiti gradnja manjih jedinica jer velike stanove nema ko da kupi. Rast inflacije i sve veće cene nekretnina uticale su na to da se i oni koji bi mogli da priušte krov nad glavom opredeljuju za manji stambeni prostor. Prosečna cena kvadratnog metra stana u Beogradu se kreće od 2.000 evra do 10.000 evra.
– Sada kada je nastala kriza na tržištu i kada imamo već šest meseci stagnaciju u prodaji nekretnina, investitori su se opametili. Tako su nekoliko njih ponudili saradnju našoj agenciji jer planiraju gradnju zgrada u kojima će praviti stanove od 20, 30, 40 i 50 kvadrata. Dakle, neki investitori dosetili su se da je budućnost u gradnji manjih stanova – naglašava Lazarević.
Međutim, ponuda garsonjera i mini-stanova je oskudna, dok potražnja za njima ne staje. – Meni se danas javilo troje ljudi sa budžetom od po 60.000 evra za kupovinu stana, ali nemamo šta da im ponudimo – dodaje ona.
Kako kaže, za razliku od svetskih metropola, gde su mikrostanovi uobičajena pojava i deo planirane gradnje, kod nas se uglavnom radi o prostorijama koje su adaptirane u stambene jedinice. „To su mahom zajedničke prostorije, vešernice ili podrumi, koji ni po zakonu nemaju status stana.“
Oglasi puni mini-stanova
I u oglasima koji se mogu naći na specijalizovanim sajtovima za prodaju nekretnina, kada se radi o garsonjerama, takvi mini-stanovi uglavnom nisu uknjiženi ili su u procesu uknjižavanja. Tako se, na primer, na sajtu 4zida može naći nešto manje od 30 oglasa o prodaji stanova manjih od 20 kvadratnih metara.
Najmanji stan trenutno u ponudi ovog sajta ima 10 kvadratnih metara. Stan se nalazi u zgradi, ima centralno grejanje i nije uknjižen, ali nije poznato ni da li je u tako mali prostor stalo i kupatilo. Ovaj mikrostan nalazi se u Zemunu i njegova cena je 52.000 evra. Takođe, nešto malo veći stan od 18 kvadrata prodaje se u naselju Medaković, uz povoljniju cenu od 50.000 evra.
Iako samo za jedan kvadrat veći, stan od 19 kvadratnih metara koji se nalazi kod Vukovog spomenika mnogo je skuplji. Za njega treba izdvojiti 90.000 evra, a u oglasu je navedeno da je ova nekretnina uknjižena.
Aleksandra Mihajlović iz 4zida naglašava da cene apsolutno zavise od lokacije. – U Borči se, na primer, cene kreću od 1.500 evra, u Zemunu od 2.300, dok se u naselju Medaković prodaje ova garsonjera od 18 kvadrata za 50.000 evra. U centralnim delovima Beograda su cene mnogo veće.
I ona ističe da se kod ovako malih stanova uglavnom radi o smeštajnim jedinicama koje su adaptirani podrumi, tavani i vešernice, preuređene za stanovanje.
Agenti za promet nekretnina naglašavaju da i za takve nekretnine ima kupaca jer je jako malo garsonjera u ponudi, a tražnja je uvek velika.
Kaća Lazarević kaže da su za male stanove i garsonjere najviše zainteresovani radni ljudi koji nemaju mogućnost da kupe stan. – Oni za to dobijaju novac od roditelja ili imaju neko nasleđe. Retko se prodaju na kredit jer će za tako mali stan banka teško odobriti da se uradi procena. Njima je najznačajnije da vide kako će prodati takvu nekretninu ako korisnik kredita ne može više da ga otplaćuje.
Ona dodaje da oko 90 odsto ljudi kupuje male stanove da bi živeli u njima, dok se za izdavanje gledaju kvalitetniji i veći stanovi.
Najčešći kupci roditelji studenata.
Nedeljko Malinović, direktor agencije za promet nekretnina Legat, takođe ističe da se tako mali stanovi više i ne prave. – I po zakonskim propisima da bi objekti dobili građevinsku dozvolu, stambene jedinice u zgradi moraju da budu veće od 29 kvadrata.
Na tržištu su, dodaje on, u ponudi samo stari stanovi manje kvadrature. – Kod nas ima jako puno stanova koji bi mogli da odu na tržište, ali nisu legalizovani.
Za manje stanove su, prema njegovim rečima, najviše zainteresovani ljudi iz unutrašnjosti koji šalju decu na školovanje u veće gradove. – Tako mali stanovi dovoljni su za studente, pogotovo ako su bliže centru grada – navodi Malinović.
